Hoezo, een kopersmarkt?
Gisteren belde onze hypotheekadviseur: of we al een leuk huis hadden gevonden. ‘Nu is het moment om te kopen’ zei hij, ‘het is nu een kopersmarkt’.
Het is nu pakweg een jaar geleden dat we hypotheekadvies hebben ingewonnen, mijn echtgenoot en ik willen graag een leuk gezinshuis kopen. Toen we hoorden wat onze mogelijkheden waren zijn we huizen gaan bekijken. We zijn ons kapot geschrokken hoe weinig huis je voor je geld krijgt. De hypotheek die wij maximaal konden krijgen kwam niet in de buurt van de vraagprijzen van de huizen die wij geschikt vonden voor ons gezin met drie kinderen.
In ons dorp vragen verkopers rustig 3 ton voor een rijtjeshuis met een postzegeltuintje. Echt leuke huizen, twee-onder-een-kap met een normale tuin doen meer dan 4 ton. Dan heb je wel een huis met achterstallig onderhoud en een keuken waar de kastjes scheef hangen van ouderdom. Het kan aan mij liggen, maar ik vind dat geen realistische huizenprijzen. Ook al bied ik 20% onder de vraagprijs, dan vind ik het nog geen realistische prijs.
Mijn rekensommetje om te bepalen of de huizenprijzen reeël zijn is simpel. Ik wil, inclusief onderhoud, best wat meer betalen voor een hypotheek dan dat ik nu naar de huisbaas schuif aan huur. Maar dan wil ik wel dat het huis over 30 jaar ook van mij is, afbetaald en al. Ik betaal 726 euro aan huur. Dat is de huurprijs op de vrije markt, wij huren in de vrije sector. Het is dus aannemelijk dat dit bedrag een reeël bedrag is om per maand voor dit huis te betalen. Als men er meer voor wilde betalen zou de huisbaas er immers wel meer voor vragen. Dit bedrag neem ik dus als uitgangspunt voor mijn sommetje. Ik reserveer 100 euro per maand voor onderhoud, dat is nu bij de huur inbegrepen maar dat moet ik ook zelf betalen als ik een huis koop. Als ik vervolgens per maand 800 euro inleg in een spaarhypotheek dan kan ik een huis kopen van ongeveer 150.000 euro. Als de huisbaas ons huurhuis zou verkopen zou hij er een bedrag van 230.000 tot 270.000 euro voor vragen, afhankelijk van hoe snel de huisbaas (Fortis!) van het pand af wil. Volgens mijn rekensommetje zouden de huidige prijzen dus 35% tot 45% moeten dalen.
Er is helemaal geen sprake van een kopersmarkt, de huizenprijzen zijn nog steeds veel te hoog. Ik koop voorlopig nog geen huis. De huizenprijzen moeten eerst flink omlaag, terug naar een betaalbaar niveau. Dàn is er pas sprake van een kopersmarkt.
10 december, 2008 at 16:44
Vergeet niet dat je hypotheekrente aftrek hebt. € 726 aan huur zou je moeten vergelijken met netto hypotheeklasten. Bij een netto hypotheek last van € 726 en een inkomen in de 2e beslatingschijf (41,45%) praat je dan grofweg over een brutomaandlast van € 1200. Dit is €14.400 per jaar.
De actuele rente voor een spaarhypotheek is zo’n 5% waardoor de hypotheek dus op zo’n € 280.000 uitkomt.
Kortom als je nu € 726 p.m. kunt missen zou je zo’n € 280.000 kunnen lenen. Overigens is de daadwerkelijke toets heel anders. Dat is zo’n 4 á 5 keer het gezamelijk bruto jaarinkomen.
Tja wonen is duur, zeker in jouw regio ‘t Gooi (Huizen toch?). Toch levert kopen meer op dan huren, je bouwt immers vermogen op.
10 december, 2008 at 17:07
5 1/2 jaar geleden kochten wij ons rijtjeshuis met postzegeltuin voor 208.000, met kostenkoper erbij kwamen we op een hypertheek van 220.000. We vermeden de makelaar als tussenstrijkstok, kregen korting op hypotheekrente (werknemer bank) en op notaris via Eigen Huis. We deden schilder- en opknapwerk zo veel mogelijk zelf. We hadden berekend dat het 5 jaar zou duren voor de netto hypotheek overeen zou komen met de uiteindelijke huur na alle huurstijgingen van het huurhuis waar we in zaten. De huur steeg jaarlijks 6%, geen vrije sector, en werd toen we het huurhuis verlieten opgehoogd naar 625 euro. Het was een vochtig huis met tuin op het noorden, en een energienota waar ik nog groen en grauw van word, als ik er aan denk. Je kon niet tegen het vocht op stoken, de kruipruimte was altijd nat. En dat onderhoud inbegrepen in de huurprijs? Nou, de verhuurder zou geen 4 cent uitgeven als hij het ook met 2 cent afkon. En toen we het huis verlieten moesten we nog 50 euro betalen omdat dat we een inbraakgevoelige deur tussen schuur en woning hadden laten dichtmaken en een ISDN installatie aansluiting in de woning was aangebracht.
Ik heb geen spijt van dat ik de knoop heb doorgehakt. We betalen nu aan netto hypotheek wat we aan bruto huur zouden betalen. Oke, meer belastingen, maar daar staan weer minder stookkosten tegenover en het plezier eindelijk ons huis te kunnen inrichten en verbouwen zoals wij willen.
10 december, 2008 at 21:15
Waarom een spaarhypotheek?
En niet een aflossingsvrije hypotheek met een vaste rente voor bijvoorbeeld een rente voor bijvoorbeeld 10 jaar.
10 december, 2008 at 21:27
@ Rob: ja kan ook. Maar ik wil het liefst een huis afbetalen om na mijn 65 lage woonlasten te hebben. Ik geloof niet dat er mij een denderend pensioen te wachten staat. Woekerpolis en zo.
10 december, 2008 at 21:30
100 euro per maand voor onderhoud wordt met het stijgen van de leeftijd van je huis een beetje weinig. Ik betaalde afgelopen jaar 3.000 euro. Dat is veel, ook voor mijn doen. Een nieuwe schutting in verband met de coniferenziekte, samen met de buren en zij wilden het uitbesteden en ik geen ruzie, nieuwe vlotter in de wc, Lekke leiding in de gang, een wederom verzakte leiding in de tuin, maar daar heb je in het Gooi geen last van, en een gepensioneerde schilder schilderde mijn huis voor 500 euro, CV, WTW allemaal onderhoud. Het was extreem dit jaar.
10 december, 2008 at 21:56
Een spaarhypotheek is gewoon schreeuwend duur en je betaalt machten aan geld aan provisie etc.
Veel handiger is een aflossingsvrije hypotheek. Ik combinatie daarmee ga je gewoon sparen op een spaarbank en zodra je kunt los je af. Zo kun je ook voor je 65ste (bijna) afgelost zijn, zonder jaren je hypotheekadviseur gespekt te hebben.
En… je blijft baas over je eigen geld.
Rob
10 december, 2008 at 22:41
Moet ik het magische woord bankspaarhypotheek laten vallen?
Nagenoeg gelijk aan spaarhypotheek maar dan zonder kosten.
Heb je toch alles afgelost rond je 65ste.
11 december, 2008 at 08:43
Zonder kosten?
Is dat echt zo?
11 december, 2008 at 09:29
Iets genuanceerder:
Je betaalt uiteraard provisie voor de tussenpersoon. Maar kosten voor
- beheer van de spaarrekening;
- admin kosten;
- incassokosten
- etc
zijn er niet.
Ook geen kosten voor een (dure) overlijdensdekking betaal je niet.
Dit is overigens de belangrijkste. Ik ben er van overtuigd dat de eerder genoemde kosten verwerkt zitten in het rendement.
Omdat er dus veel minder provisie te verdienen valt wordt dit ook niet vaak aangeboden. Zie het artikel op dit blog “http://www.spaarblog.nl/2008/12/03/banksparen-komt-niet-van-de-grond/”.
11 december, 2008 at 13:24
Is het ook duidelijk wat voor rentetarieven er gelden voor bankspaarhypotheken?
11 december, 2008 at 21:44
Ik ben het wel met je eens dat huizenprijzen erg hoog zijn, maar om nu te zeggen dat een tweekapper een ‘echt leuk huis’ is. Een tussenwoning, die weliswaar in betere staat is dan die jij hierboven beschrijft is een normale gezinswoning. Als je naar de huisvesting van een gemiddeld gezin kijkt met vijf personen dan woont daarvan echt niet iedereen in een tweekapper en ook niet het hoogste percentage.
Dus hoewel ook de rijtjeshuis nog duur is, is dat niet raar voor jullie situatie. Iedereen kan wel in een tweekapper willen wonen, maar dat is voor velen niet weggelegd. Daarbij zit je natuurlijk ook in een duur stukje NL, maar daar willen jullie uit alle macht niet weg, dus betaal je daar ook voor.
11 december, 2008 at 23:02
@ Rob van Eeden
Meestal de rente die je ook voor de hypotheek betaalt.
Fortis en ABN Amro rekenen overigens met 4% (variabel).
12 december, 2008 at 03:19
Precies, 4% lijkt aardig, maar nu je al 6% kunt krijgen op een deposito, is het veel slimmer het geld zelf te beheren. Het belastingvoordeels is dan bijna nihil.
12 december, 2008 at 08:18
Klopt. Ik heb zelf ook aflosvrij met vrije belegrekening + losse overlijdensrisicoverzekering. Vrijheid blijheid.
Toch is voor sommige mensen/situaties de spaarhypotheek voordeliger door het fiscale voordeel. In dat geval zou ik voor de bankspaarhypotheek gaan ipv spaarhypotheek.
12 december, 2008 at 11:13
Ik ga ook liever voor het banksparen, ik vind de aflosvrije hypotheek
niet echt aantrekkelijk, hoe dan ook zit je nog met het volle bedrag
aan het einde van de looptijd. Je kan er in de tussentijd voor sparen
maar je weet niet hoe je er aan het einde van de looptijd bij zit.
Ik ga voor wat meer zekerheid en minder risico.
12 december, 2008 at 17:43
Volgens mij zijn de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten voor twee mensen die beide als zelfstandige werkzaam zijn behoorlijk afgenomen in de afgelopen periode.
12 december, 2008 at 17:45
@ Jacco: dat vrees ik ook. Maar zoals ik al aangaf, ik wacht tot de prijzen ècht gaan dalen voordat ik weer met de bank ga praten.
15 december, 2008 at 00:02
@ Jacco
De mogelijkheden zijn niet afgenomen, de voorwaarden zijn toegenomen.
Wanneer 2 ondernemers een gezond bedrijf hebben en een gezonde krediethistorie, is er doorgaans geen probleem.
17 december, 2008 at 02:08
Banksparen is natuurlijk wel gewoon sparen. En daar komt het garantiebedrag (nu tijdelijk 100.000 euro) weer om de hoek kijken.
Wellicht zal er in de toekomst geen bank meer omvallen, maar je zou maar een bankspaarhypotheek hebben en na 30 jaar naar je geld kunnen fluiten.
Is het garantiebedrag over 30 jaar nog 100.000 euro? Zal de overheid tegen die tijd omvallende banken weer redden?
Bij een spaarhypotheek is het geld gegarandeerd omdat het geld los van de bank wordt ondergebracht in een apart verzekeringsbedrijf.
3 januari, 2009 at 18:26
Het is natuurlijk ook wel erg uit je eigen perspectief bekeken om te zeggen dat de huizen prijzen te hoog zijn. Er zijn te weinig huizen en er komen er niet genoeg bij, daardoor blijven de prijzen hoog.
Daarnaast is het waarschijnlijk ook nog eens zo dat niemand z’n huis met verlies verkoopt, zeker niet als je kijkt naar alle bijkomende kosten bij aankoop zoals overdrachtsbelasting.
Huizen prijzen zullen dus niet zakken omdat dan mensen liever in hun huis blijven. Ik zal in ieder geval mijn huis nooit verkopen onder het aankoopbedrag incl overdrachtsbelasting, dan blijf ik er liever wonen.
En duur is overigens ook erg afhankelijk waar je woont, in Limburg heb je schitterende vrijstaande woningen met veel grond onder de 3 ton.